Se ti stai affacciando al mondo degli investimenti immobiliari nel settore turistico, potresti esserti imbattuto nel termine “condhotel”. Ma cosa significa davvero? Il condhotel è una formula innovativa che unisce due concetti: da una parte la proprietà privata, tipica del condominio, e dall’altra la gestione professionale tipica dell’hotellerie.
Tecnicamente, un condhotel è un edificio a destinazione alberghiera che comprende alcune unità abitative vendute a soggetti privati. Queste unità, quando non sono utilizzate dal proprietario, vengono gestite come camere d’albergo dalla struttura ricettiva. Il risultato è un modello ibrido, che consente a chi acquista di godere di un immobile a uso personale e, al tempo stesso, di generare un reddito passivo senza doversi occupare della gestione.
Il modello è già ampiamente diffuso negli Stati Uniti, dove catene come Hilton, Marriott, Four Seasons e Trump Hotels utilizzano il condhotel come strumento per finanziare e gestire grandi strutture in località ad alta vocazione turistica, da Miami a Dubai, da New York a Cancun. In Europa è presente soprattutto nei Paesi del Nord, mentre in Italia ha iniziato a essere conosciuto e normato solo di recente.
Acquistare in un condhotel significa possedere a tutti gli effetti una proprietà immobiliare all’interno di un contesto alberghiero.
Questo significa che l’immobile è tuo: viene acquistato con rogito, può essere venduto, lasciato in eredità o dato in garanzia. La particolarità sta nella gestione della proprietà, che non è a carico del proprietario ma della società che gestisce l’hotel.
Questo sistema ti consente di:
Ricevere una rendita garantita (generalmente tra il 4% e il 7% annuo)
Usufruire dell’immobile per un periodo definito all’anno, solitamente da 2 a 6 settimane
Delegare completamente la gestione (manutenzione, pulizia, check-in, promozione, etc.)
Un esempio concreto è il progetto che ho realizzato a Capo Verde: acquistando una suite in un hotel 4 stelle, ottieni il 5% di rendita annua garantita tramite fideiussione bancaria, più la possibilità di utilizzare l’immobile fino a 4 settimane l’anno.
Tutto il resto viene gestito da un team professionale.
La struttura può essere un grande hotel internazionale oppure un boutique hotel di lusso con poche camere, purché rispetti determinati standard di servizio e gestione.
In Italia, il quadro normativo è relativamente recente. Il riferimento principale è il DPCM del 22 gennaio 2018, n. 13, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.54 del 6 marzo 2018(link qui: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/3/6/18G00036/sg), che ha introdotto ufficialmente i condhotel nel panorama immobiliare italiano.
Secondo la normativa italiana:
Il condhotel può nascere dalla riconversione di strutture alberghiere esistenti
Devono essere garantiti servizi comuni come reception, ristorazione, pulizie, lavanderia
La quota destinata a uso residenziale non può superare il 40% della superficie totale
Questa regolamentazione è più rigida rispetto a quanto previsto in altri paesi, dove spesso è possibile costruire nuovi condhotel da zero o avviare la formula con più flessibilità.
A livello internazionale, invece, paesi come Spagna, Portogallo, Thailandia e Capo Verde hanno adottato modelli più dinamici e aperti. In particolare, Capo Verde offre un ambiente legale favorevole, con diritto di proprietà garantito anche per gli stranieri, un sistema giuridico di tipo portoghese e una moneta (l’escudo capoverdiano) ancorata all’euro.
Come ogni forma di investimento, anche il condhotel ha i suoi punti di forza e le sue criticità. Vediamoli nel dettaglio.
Reddito passivo garantito: grazie alla gestione alberghiera, ottieni una rendita senza dover fare nulla.
Gestione professionale: tutti i servizi sono gestiti da professionisti del settore turistico.
Vacanze incluse: puoi usare la tua proprietà per le ferie, in periodi concordati.
Proprietà reale: l’immobile è tuo, non si tratta di una multiproprietà.
Valorizzazione dell’immobile: investire in una zona turistica in crescita può aumentare il valore dell’immobile nel tempo.
Limitata flessibilità d’uso: non puoi viverci tutto l’anno.
Vincoli normativi (in Italia): la burocrazia italiana rende più complesso lo sviluppo di condhotel.
Rischio operativo: se il gestore non è affidabile, possono esserci problemi nella gestione.
Mercato poco conosciuto: in Italia la formula è ancora poco diffusa, quindi meno liquida sul mercato secondario.
Il mondo degli investimenti sta cambiando. Sempre più persone cercano forme ibride di rendimento: strumenti che combinano sicurezza, reddito e possibilità d’uso personale. Il condhotel risponde perfettamente a questa esigenza.
In particolare, in contesti turistici in forte espansione como Capo Verde, il condhotel rappresenta una formula win-win per tutte le parti:
Gli investitori ottengono rendite sicure
Gli sviluppatori vendono più velocemente
I gestori alberghieri ottengono strutture chiavi in mano senza esborsi iniziali
Secondo dati del World Travel & Tourism Council, Capo Verde prevede un aumento del PIL turistico del +30% entro il 2030. Nel frattempo, i flussi turistici sono in costante crescita grazie alla stabilità politica, al clima favorevole e alla vocazione ospitale del Paese.
Un estratto fondamentale per capire l’andamento del turismo a Capo Verde, è dato appunto dalla ricerca che ha fatto il World Travel & Tourism Council e che vorrei farti scaricare qui: https://assets-global.website-files.com/6329bc97af73223b575983ac/647e1037588fa2249c4a399a_EIR2023-CapeVerde.pdf
Con la crescita della domanda, cresce anche il valore delle proprietà turistiche. Ecco perché entrare oggi in questo mercato significa posizionarsi in anticipo su una curva di sviluppo molto promettente.
Capo Verde ha rappresentato per me una scoperta straordinaria. Dopo anni di viaggi e analisi di mercato, ho individuato in questo arcipelago non solo un luogo meraviglioso, ma anche una vera opportunità strategica per investire.
In particolare, l’isola di Boa Vista mi ha colpito per il suo equilibrio perfetto tra bellezza naturale, tranquillità, potenziale turistico e prospettive di sviluppo.
Con oltre 60 km di spiagge incontaminate, mare turchese e una comunità locale accogliente, Boa Vista offre condizioni ideali per il modello condhotel: una domanda turistica in crescita, pochi ostacoli burocratici e una destinazione ancora in fase espansiva. È una scelta di cuore, certo, ma anche di testa.
Ma la mia scelta parte dal primo viaggio che ho fatto nel 1999 con un amico che mi disse:”Vieni con me e ti farò scoprire una bellezza naturale e un futuro perfetto per creare qualcosa assieme!”
Devo dirti la verità, in quegli anni non sapevo nemmeno io dove fosse Boa Vista. Non ne avevo la minima idea.
Ma prima di scegliere se poteva fare al caso mio, presi carta e penna e mi appuntai quello che dovevo assolutamente considerare prima di fare una scelta così fuori dagli schemi.
La stabilità del paese: fondamentale se vuoi vedere il tuo investimento crescere nel tempo, ma sopratutto no vederlo “bruciare” a causa di governi strampalati o rivolte sociali
La serenità del popolo: se dovevo effettuare un investimento che avrei poi proposto a connazionali, dovevo scegliere un luogo dove le persone potessero avere un “sentore di Casa”. Il popolo Capo Verdiano è un popolo apertissimo ai turisti, rispettoso ma allo stesso tempo fiero delle proprie radici. Nelle settimane di permanenza all’interno dell’isola capii subito che eravamo estremamente in linea con la nostra cultura.
Dovevo scegliere un paese che fosse raggiungibile in poco tempo dall’Europa e dall’Italia. Capo Verde e Boa Vista distano 5 ore dai principali aeroporti italiani, un viaggio molto semplice.
Volevo che ci fosse stabilità economica. Capo Verde, grazie ad accordi internazionali con l’Unione Europea, ha bloccato il tasso di cambio monetario tra Escudo Capoverdiano ed Euro, da quanto l’Euro è entrato in vigore: il tasso è e resterà sempre uguale!
Cercavo un paese in cui ci fosse la certezza di un diritto, quindi che il titolare di una proprietà fosse “Garantito” dalla legge. E a Capo Verde ho trovato una macchina burocratica che, seppur lenta, era de è molto efficace in termini di gestione del patrimonio personale.
Inoltre, la tassazione e la burocrazia a Capo Verde, sono totalmente diverse dai paesi Europei, soprattutto dall’Italia, che è la nazione con le tasse più alte nel settore immobiliare.
Tutti questi elementi mi hanno fatto ragionare molto e ho deciso di intraprendere, ormai più di 25 anni fa, quest’avventura.
Il condhotel è perfetto per chi cerca un investimento concreto, sicuro e senza pensieri. È la soluzione ideale per:
Imprenditori e liberi professionisti che vogliono diversificare i propri capitali
Famiglie che desiderano un immobile da usare per le vacanze e allo stesso tempo ottenere un reddito
Pensionati o futuri pensionati che vogliono garantirsi una rendita stabile e un luogo in cui trascorrere periodi dell’anno
Investitori che non vogliono gestire direttamente un immobile ma desiderano mantenerne il pieno possesso
Insomma, se anche tu cerchi un’alternativa reale agli investimenti finanziari tradizionali, senza rinunciare a solidità e valore, il condhotel potrebbe essere perfetto per te.
In questo video che trovi qui sotto voglio farti capire le differenze tra investimento immobiliare classico e l’investimento che potresti fare con il Condo Hotel.
Tra i motivi più concreti per scegliere Capo Verde come luogo d’investimento ci sono due elementi spesso sottovalutati ma fondamentali:
La vicinanza geografica: Capo Verde si trova a poco più di 5 ore di volo dall’Italia e ha collegamenti diretti con le principali città europee. Questo la rende una meta facilmente raggiungibile per chi desidera usarla anche per le vacanze.
L’escudo capoverdiano ancorato all’euro: il cambio fisso garantisce stabilità economica, protezione dalle svalutazioni e semplicità nella gestione delle operazioni finanziarie, soprattutto per investitori europei.
Inoltre, Capo Verde ha un sistema giuridico di origine portoghese, con forte tutela della proprietà privata anche per stranieri, e un clima politico stabile da decenni. Un mix che la rende un’oasi sicura nel panorama degli investimenti internazionali.
Il condhotel, per quanto vantaggioso, non è adatto a chi cerca una seconda casa da abitare tutto l’anno o desidera gestire direttamente l’immobile. Se il tuo obiettivo è vivere stabilmente in una proprietà o avere il pieno controllo operativo, allora forse dovresti valutare formule differenti.
Tuttavia, se cerchi un’alternativa sicura, a basso impegno e con rendita garantita, in un contesto naturale di straordinaria bellezza e in forte espansione turistica, allora il condhotel è una delle migliori soluzioni oggi disponibili sul mercato.
Se stai cercando un investimento sicuro, tangibile e redditizio, lontano dai rischi della finanza speculativa e dal peso della gestione diretta, il condhotel può essere la soluzione ideale per te.
Ti permette di:
Diversificare il tuo portafoglio
Proteggere i tuoi risparmi
Usufruire della tua casa per le vacanze
Generare un reddito garantito e stabile
Sul sito di Daniele Rampini puoi trovare progetti reali, informazioni dettagliate e una guida gratuita che ti spiega come iniziare a investire subito in una suite alberghiera con rendita garantita e gestione completa.
Scopri di più, approfondisci e chiedi una consulenza personalizzata. Il tuo investimento, finalmente, può essere intelligente, sereno e produttivo.
Ho preparato una guida che ti permette di conoscere tutto sul Condo Hotel che puoi scaricare qui: https://www.danielerampini.it/risorse-gratuite/
Se vuoi approfondire aspetti di conoscenza sull’arcipelago di Capo Verde, puoi trovare alcune informazioni all’interno di questo articolo: https://www.danielerampini.it/isole-di-capo-verde/
Imprenditore attivo nel settore immobiliare sull’arcipelago di Capo Verde dal 1998, ha una solida esperienza nella costruzione e nella gestione di immobili nell’area. Con un portafoglio che conta la realizzazione e la vendita di oltre 250 appartamenti, ha dimostrato un impegno duraturo e una competenza consolidata nel mercato locale.
Condhotel: Investimenti, Vantaggi e Normative sulla Struttura Ricettiva Innovativa
